Geschäftsmann auf Glas

Es handelt sich um eine sehr schwierige Angelegenheit, wenn Sie eine geschäftlich genutzte Immobilie verkaufen wollen. Gewerbeimmobilien werden nämlich eher als Kapitalanlage verkauft und nicht privat genutzt. Dies ist das Hauptunterscheidungsmerkmal zwischen einer Gewerbeimmobilie und einer Wohnimmobilie.

Gewerbeimmobilien unterliegen anderen Bestimmungen und Voraussetzungen. Dieser Beitrag soll Ihnen dabei behilflich sein, sich rund um die Thematik zu informieren. Unter anderem werden Sie erfahren, was Sie bei dem Verkauf beachten müssen. Anschließend werden Sie definitiv ein breiteres Fachwissen über die Thematik aufweisen können.

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1. Sollte die Immobilie eher unvermietet oder vermietet verkauft werden?

Sie sollten beachten, dass die Chancen sehr gut sein werden, wenn die Gewerbeimmobilie bereits vermietet ist und Sie sie anschließend verkaufen wollen. Sie werden einen guten Preis erhalten.

Dies bedeutet aber gleichzeitig, dass unvermietete Gewerbeimmobilien nur schlecht verkauft werden können. Dies liegt darin begründet, dass der Käufer ein potenzielles Risiko eingeht. Es könnte nämlich sein, dass die Immobilie nur sehr günstig oder allgemein nur sehr schwer vermietet werden kann.

Die meisten Käufer einer Gewerbeimmobilie sind nicht daran interessiert, die Immobilie selbst zu benutzen. Dies resultiert daraus, da die Unternehmen in den meisten Fällen eine Gewerbeimmobilie mieten, statt sie zu kaufen.

Allgemein gilt:

Je länger der Mietvertrag in der Gewerbeimmobilie noch andauert, desto besser ist es für den Verkauf und ein umso höherer Preis kann verlangt werden.

Es ist wichtig, zu wissen, dass gewerbliche Mietverträge vom Mieter in der Regel nicht gekündigt werden können, wenn sich dieser in der Vertragslaufzeit befindet. Dies zieht nach sich, dass der potenzielle Käufer ein geringeres Risiko eingeht.

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2. Welche Fragen treten bei dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie auf?

Jeder, der eine gewerblich genutzte Immobilie verkaufen möchte, muss sich mit einigen Fragen auseinandersetzen. Die Fragen spielen vor allem dann eine entscheidende Rolle bei der Kaufentscheidung, wenn der Käufer die Immobilie als Kapitalanlage benutzen möchte und sie nicht selbst benutzen möchte.

Folgende Fragen spielen eine große Rolle:

  • Wie kann ich den Kauf der Immobilie finanzieren?
  • Mit welchen Instandhaltungskosten muss ich in der Zukunft rechnen?
  • Wie hoch ist mein Risiko für Zahlungsausfälle oder dafür, dass die Immobilie leer stehen wird?
  • Welche Einnahmen kann ich durch die Vermietung in naher Zukunft erzielen?

Es ist wichtig, zu wissen, dass die Dauerhaftigkeit, die Sicherheit und die Höhe von den Einnahmen durch Mieten von der Lage der Immobilie abhängen. Ein Café, welches sich in einer belebten Fußgängerzone befindet, lässt sich besser vermieten, als eines in einem Gewerbegebiet.

Dies ist aber noch nicht alles. Der Zustand der Immobilie ist ebenso sehr wichtig. Dies resultiert daraus, da potenzielle Mieter automatisch weniger Interesse an einer Immobilie haben werden, wenn die Instandhaltungskosten ins Unermessliche ansteigen.

Darüber hinaus stellt auch der Finanzierungsaspekt ein Detail dar, welches den Verkauf erschweren könnte. Seit der Finanzkrise setzen die Banken auf eine Eigenkapitalquote von 40 Prozent. Dies ist vor allem bei Gewerbeimmobilien der Fall, wenn es sich um eine Kaufpreisfinanzierung handelt. Dies resultiert daraus, da das Mietausfallwagnis bei den Gewerbeimmobilien als viel höher eingeschätzt werden als bei Wohnimmobilien. Aufgrund dessen verlangen die Banken diese zusätzliche Sicherheit.

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3. Der Teilmarkt muss gründlich analysiert werden

Es ist wichtig, vorab zu wissen, welchem Teilmarkt die Gewerbeimmobilie zugerechnet werden muss. Teilbereiche wären zum Beispiel Hotels, Ladengeschäfte oder Büroimmobilien.

In jedem Teilmarkt herrschen unterschiedliche Kaufpreisfaktoren, Marktgesetze, Marktpreise.

Sollte zum Beispiel ein Hotel verkauft werden, kann dieses für keine anderen gewerblichen Zwecke benutzt werden. Es darf also nicht einfach ein Kaufhaus daraus gemacht werden. Anders sieht dies bei einem Bürogebäude aus. Dieses kann unter bestimmten Voraussetzungen in eine Wohnung umgewandelt werden.

Es ist somit wichtig, dass der Teilmarkt auf Kaufpreisfaktoren wie die Instandhaltungskosten, die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen und die Mietkosten pro Quadratmeter analysiert werden. Aufgrund dessen ist es wichtig, eine speziell angepasste Vermarktungsstrategie zu entwickeln. Ein Immobilienmakler kann hier weiterhelfen. Dieser verfügt oft über fundierte Kenntnisse in diesem Teilmarkt. So kann herausgefunden werden, ob Sie sich mit Ihrer Immobilie eher an einen Großinvestor oder an ein Logistikunternehmen wenden sollten.

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4. Sollte ich die Gewerbeimmobilie mit oder ohne einen Makler verkaufen?

Es ist wichtig zu wissen, dass es spezialisierte Makler für jeden Teilbereich gibt. Diese kennen sich beim Verkauf von Gewerbeimmobilien ihres jeweiligen Bereiches gut aus und haben beispielsweise häufiger Büros und Hotels verkauft.

Vor allem, wenn der Verkäufer noch nicht ausreichend über Erfahrung verfügt, kann es schwierig werden, mit dem Käufer einen guten Preis auszuhandeln beziehungsweise die Gewerbeimmobilie an den passenden Käufer verkaufen zu können.

Aufgrund dessen lohnt es sich in diesen Fällen, auf die Hilfe von einem Makler zu setzen. Dieser verfügt über ausreichend Verkaufserfahrung und kann oft auf viele potenzielle Käufer zurückgreifen. Darüber hinaus kann der Makler den Marktwert der Immobilie leichter ermitteln und somit einen realistischen Preis zugrundelegen.

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5. Fazit

Sollten Sie Ihre Gewerbe- oder Anlageimmobilie verkaufen wollen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie sich gut im jeweiligen Immobilienbereich auskennen, damit Ihnen ein guter Preis bezahlt wird. Die oben genannten Tipps wollen Ihnen dabei behilflich sein.

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