Wie man den Wert einer Immobilie richtig einschätzt: So geht’s

Eine Immobilie zu besitzen, ist in heutigen Zeiten auch aus der wirtschaftlichen Perspektive heraus eine der größten Errungenschaften. Die einen kaufen ein Haus oder eine Wohnung, um selbst darin zu wohnen. Andere wiederum sehen das Immobilienobjekt als Wertanlage und binden mit einem solchen Kauf einen Teil ihres Kapitals in einem Sachwert. Benötigt man Geld und sieht man sich - gleich, in welcher Situation - gezwungen, die Immobilie wieder abzustoßen, ist es elementar, den Wert des Gebäudes bzw. der Wohneinheit zu kennen. Dieser Beitrag hat eine Anleitung für die Ermittlung des Immobilienwerts im Gepäck.

1. Die 3 Optionen der Immobilienwertermittlung im Profil

Geht es darum, den Wert von Immobilien in Karlsruhe oder in einer der anderen A- und B-Städte zu schätzen, gibt es 3 Möglichkeiten der Wertermittlung.

In Expertenkreisen spricht man von einem

• Ertragswertverfahren,
• Sachwertverfahren und
• Vergleichswertverfahren.

2. Wann wendet man welches Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien an?

Nicht jedes Ermittlungsverfahren eignet sich für jede Immobilienart.

So wird das Vergleichswertverfahren vorrangig bei jenen Objekten angewendet, bei denen eine Vielzahl der Parameter übereinstimmen, sodass sich die Immobilien besser vergleichen lassen. Neben Eigentumswohnungen wird oft auch der Bodenwert nach dem Vergleichswertprinzip ermittelt.

Das Ertragswertverfahren hingegen ist besonders interessant für diejenigen Immobilienbesitzer, die mit dem Verkauf des Objekts einen Gewinn erzielen möchten. Gleiches gilt beim Wunsch nach einem passiven Einkommen wie der Vermietung einer Eigentumswohnung.

Steht auf der Agenda, eine möglichst objektive Wertermittlung anzustreben, ist das Sachwertverfahren das Tool der Wahl. Das Sachwertverfahren wird häufig für eine Wertermittlung genutzt, die sich auf ein öffentliches Gebäude bezieht. Gleiches gilt für industriell genutzte Objekte. Hier geht es hauptsächlich aus wirtschaftlichen Gründen um Sachwerte.

3. Wertermittlung bei Immobilien vom fachkundigen Profi durchführen lassen

Wenn man sich nicht sicher ist, welches Wertermittlungsverfahren das richtige ist, lohnt es sich, für diese Aufgabe einen Immobilienexperten hinzuzuziehen. Ein solcher ordnet nicht nur das passende Verfahren dem Objekt zu, sondern ermittelt in aller Regel auch den Wert, sobald der Verkauf der betreffenden Immobilie im Raum steht.

4. Immobilienwerteinschätzung: Was wird überhaupt konkret ermittelt?

Im Fokus der verschiedenen, vorgestellten Wertermittlungsverfahren steht der Immobilien-Verkehrswert. Maßgeblich hierfür ist § 194 des Baugesetzbuchs (BGB). Der Verkehrswert stellt immer auf einen spezifischen Zeitpunkt ab und setzt sich zum Ziel, die Marktkonformität zu erlangen. Dabei gilt es, zu verstehen, dass der Verkehrswert lediglich einen Richtwert beziffert. Er dient als Leitgröße für individuelle Verkaufsverhandlungen, kann jedoch - z. B. durch persönliche Zugeständnisse einer Verhandlungspartei - letztlich davon abweichen.

Für einige Immobilienbesitzer ist der Verkehrswert ungeachtet eines potenziellen Verkaufs interessant: Etwa, wenn man Erbmasse unter mehreren Kindern aufteilen und für eine gerechte Verteilung sorgen möchte. Der Wertermittlung von Immobilien liegt die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) zugrunde. Ihre bislang jüngste Novellierung trat zum 1. Januar 2022 in Kraft. Um einen ermittelten Immobilienwert glaubhaft nachweisen zu können, ist es ratsam, sich über die Höhe des Immobilienwertes ein professionell erstelltes Gutachten - das sogenannte Verkehrswertgutachten - ausstellen zu lassen.

5. Immobilienwert nach dem Ertragswertverfahren berechnen

Ausgangspunkt bei der Ermittlung nach dem Ertragswertprinzip ist der durch die Nutzung der Immobilie jährlich anfallende Rohertrag. Um den Reinertrag zu ermitteln, werden sämtliche für die Immobilienbewirtschaftung erforderlichen Kosten vom Rohertrag abgezogen. Bei den Kosten handelt es sich hauptsächlich um Aufwendungen für Instandhaltung und Verwaltung.

Aber auch das Risiko einer teilweise oder komplett ausfallenden Mietzahlung kann hier als Mietausfallwagnis gegengerechnet werden.

In einem nächsten Schritt wird der Betrag für die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen. Dabei ist der Liegenschaftszins eine Größe, die in die Berechnung des Ertragswerts einfließt. Seine Höhe wird im Grundstücksmarktbericht durch einen lokalen Ausschuss von Gutachtern als Mittelwert beziffert. Infolgedessen ergibt sich für die bauliche Anlage ein Reinertrag.

Da mit dem Ertragswertverfahren eine Kapitalisierung der Immobilie angestrebt wird, multipliziert nun der sogenannte Barwertfaktor den Reinertrag.

Nach einer Addition des Bodenwerts ist der Ertragswert vorläufig errechnet.

In einigen Fällen kann der Immobilienmarkt eine zusätzliche Anpassung des vorläufigen Ertragswerts erfordern. Außerdem können Merkmale objektspezifischer Natur einfließen. Wurden diese Positionen hinzugerechnet, steht der finale Ertragswert der Immobilie fest.

6. Ermittlung des Immobilienwerts nach dem Sachwertprinzip

Zu den essenziellen Ermittlungsgrößen für die Berechnung des Sachwerts gehören die Gebäudeausstattung und die Qualität der Bausubstanz. Beide Positionen ergeben in Summe den Gebäudesachwert. Dieser verschmilzt schlussendlich mit dem Bodenwert und einem Faktor, der den Wert an den Immobilienmarkt anpasst, zum final berechneten Sachwert.

Um den Bodenwert zu berechnen, wird zunächst der Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand ermittelt. Hierbei ist der Bodenrichtwert eine essenzielle Größe. Der Bodenrichtwert stellt auf die örtliche Gemeinde ab und entspricht dem Quadratmeterpreis, den der Boden dort bei einem Grundstückskauf hat.

Bei der Berechnung des Gebäudesachwerts spielen die Nebenkosten für den Bau der Immobilie eine ebenso große Rolle wie die Umsatzsteuer, die für das Objekt anhand der Art des Gebäudes anfällt. Hierfür kann man einen Blick in das BewG (Bewertungsgesetz) werfen. In der Anlage 24 sind diese Werte näher benannt. Der Marktanpassungsfaktor wird - ähnlich wie beim Ertragswertverfahren - von einem Gutachterausschuss festgelegt. Fällt der vorläufige Sachwert geringer aus als der Marktwert, liegt der Marktanpassungsfaktor in aller Regel über 1. Dies ist häufig in stark nachgefragten Regionen der Fall. Peripherieregionen mit einer geringen Nachfrage können den Marktanpassungsfaktor auf unter 1 sinken lassen. Hierdurch wird die Höhe des Sachwerts dezimiert.

7. Immobilienwert auf Basis von Vergleichswerten ermitteln

Wie eingangs erwähnt, dient das Wertermittlungsverfahren auf Basis von Vergleichswerten dem Abgleich mit ähnlichen Objekten. Hierbei fließen allerdings keine fiktiven Daten ein, sondern Echtdaten aus Immobilientransaktionen, die in der Vergangenheit abgewickelt wurden. Die bereits erzielten Kaufpreise werden vom Gutachterausschuss in einer Sammlung zusammengestellt und können eingesehen werden, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Die Merkmale, die die Höhe des Vergleichswertes beeinflussen können, sind in großer Zahl vorhanden. Sie reichen vom Baujahr der Immobilie und der Größe der Wohnung über deren Entstehung, Ausstattung und Modernisierungsmaßnahmen bis hin zu den Umständen, die zu einem Verkauf führten (z. B. Verkauf an einen Mieter). Weiterhin sind Eigenschaften wie die Lage des Geschosses, die Anzahl aller im Gebäude befindlichen Wohnungen, die Gebäudeart und die Mietsituation einflussgebend. Darüber hinaus wird bei der Ermittlung des Vergleichswertes die Verkehrsanbindung berücksichtigt. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, wird auch dieser Faktor in die Liste der Kriterien aufgenommen.

8. Fazit

Die Einschätzung des Wertes einer Immobilie ist ein extrem komplexes Unterfangen, das eine gute Kenntnis des Immobiliensektors inklusive der Marktlage voraussetzt. Theoretisch ist es möglich, den richtigen Wert in Eigenregie zu errechnen - in der Praxis empfiehlt sich jedoch die Unterstützung durch einen Spezialisten. Nur so lässt sich sicherstellen, dass ein Wert geschätzt wird, der realistisch und marktüblich ist.