Mit einer soliden Baufinanzierung der Miete entfliehen und in Wohneigentum investieren

Mit den schrittweisen Erhöhungen der Leitzinsen stiegen in den letzten beiden Jahren auch die Bauzinsen an. Mit derzeit gut drei Prozent liegen die Kosten für eine Baufinanzierung aber immer noch auf einem erträglichen Niveau.

Viele Experten behaupten sogar, dass mit den zu erwartenden Zinssenkungen der Zentralbanken der Scheitelpunkt überschritten ist und die Kosten für eine Baufinanzierung wieder sinken. Für alle Verbraucher ist dies angesichts der hohen Mieten eine erfreuliche Nachricht.

1. Was genau wird unter einer Baufinanzierung verstanden?

In den Köpfen der meisten Deutschen ist der Wunsch nach Wohneigentum fest verankert. Zum einen können damit die monatlichen Mietzahlungen in die Vermögensbildung umgeleitet werden, wodurch sich unter anderem die Altersvorsorge entscheidend verbessert. Zum anderen erhöht sich mit einem Umzug in die eigenen vier Wände die Wohnqualität entscheidend.

Da die wenigsten Menschen das für den Bau oder Kauf einer Immobilie notwendige Kapital zur Verfügung haben, ist eine passende Baufinanzierung für die Realisierung des Traums vom Wohneigentum von fundamentaler Bedeutung. Eine Baufinanzierung beziehungsweise ein Immobilienkredit ist ein Darlehen, das ausschließlich im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Erhalt von Wohneigentum verknüpft ist. Die Kreditsumme wird danach einschließlich der Zinsen über mehrere Jahre hinweg in monatlichen Raten zurückgezahlt.

Da die Immobilie von den Kreditgebern als eine wertvolle Sicherheit angesehen wird, sind Baufinanzierungen mit besonders günstigen Zinsen ausgestattet. Bei der Dimensionierung der Darlehenssumme sind verschiedene Faktoren von entscheidender Bedeutung. Zu nennen sind, neben dem eigentlichen Kaufpreis, das vorhandene Einkommen und der Anteil, der vom Kreditnehmer an Eigenmitteln aufgebracht wird.

1.1. Wo gibt es die günstigsten Zinssätze?

Eine Baufinanzierung wird von Banken oder spezialisierten Finanzdienstleistern vergeben. In Zeiten der fortschreitenden Digitalisierung lassen sich Baukredite bequem online beantragen. Die günstigsten Immobilienkredite vergeben dabei Anbieter, die kein Filialnetz unterhalten und wenig Personal beschäftigen. 

1.2. Welche Vorhaben lassen sich über ein Baudarlehen finanzieren?

Eine Baufinanzierung kann für verschiedene Vorhaben beantragt werden. Wichtig dabei ist, dass die Kreditsumme so großzügig kalkuliert wird, dass das gesamte Projekt durchfinanziert ist. Ansonsten besteht die Gefahr, auf teurere Kreditlinien zurückgreifen zu müssen. Die folgenden Bauprojekte lassen sich über ein Baudarlehen finanzieren:

• Erwerb, Modernisierung und Sanierung einer Bestandsimmobilie
• Finanzierung eines Neubaus
• Kauf eines Baugrundstücks
• Immobilienkauf zur Wertanlage

1.3. Wie wird der Marktwert einer Immobilie ermittelt?

Der Marktwert einer Immobilie lässt sich nicht allgemeingültig festsetzen. Er ist abhängig von der Lage, der Region und gegebenenfalls der Ausstattung. Als Faustregel hat sich eingebürgert, den 360-fachen Mietzins als Marktwert zu veranschlagen. Ein Einfamilienhaus, für das 1.000 Euro Miete verlangt wird, würde demnach etwa 360.000 Euro wert sein. Der exakte Wert lässt sich im Einzelfall nur über einen zertifizierten Gutachter bestimmen.

1.4. Was ist mit den Baunebenkosten?

Neben dem Kaufpreis fallen Baunebenkosten von etwa 15 bis 20 Prozent an, die bei der Berechnung der Kreditsumme berücksichtigt und in die Baufinanzierung integriert werden sollten. Sie setzen sich aus den folgenden Posten zusammen:

• Grunderwerbsteuer
• Notargebühren
• Erschließungskosten beim Neubau
• Umzugskosten
• Gebühren für den Grundbucheintrag
• Maklerprovision
• Notwendige Reparaturen und Sanierungen

1.5. Vollfinanzierung und Eigenkapitalanteil

Je höher der Eigenkapitalanteil ausfällt, desto günstiger berechnen die Kreditgeber die Zinssätze. Wer wenig oder gar keine eigenen Geldmittel zur Verfügung hat, kann auf eine Vollfinanzierung zurückgreifen. Eine sogenannte 120-Prozent-Vollfinanzierung umfasst den Kaufpreis und die Baunebenkosten.

Da Letztere nichts zur Wertsteigerung der Immobilie beitragen, geht eine komplette Finanzierung mit hohen Zinsen einher. Es wird daher dazu geraten, zumindest die Baunebenkosten selbst aufzubringen, um von den damit verbundenen niedrigeren Zinsen zu profitieren.

1.6. Welche Posten werden als Eigenkapital akzeptiert

Die Finanzdienstleister akzeptieren in der Regel die folgenden geldwerten Mittel als Eigenkapital:

• Bargeld
• Sparguthaben
• Private Rentenversicherung
• Bausparvertrag
• Lebensversicherung
• Sachwerte
• Aktiendepot
• Muskelhypothek

1.7. Gibt es staatliche Förderprogramme?

Unter bestimmten Umständen stehen Bauherren hierzulande diverse Fördertöpfe zur Verfügung. Die Mittel müssen vor dem eigentlichen Start des jeweiligen Projektes beantragt werden. Sie werden entweder in Form von zinsgünstigen Krediten vergeben oder als nicht rückzahlbare Zuschüsse ausgezahlt. Verantwortlich für die Vergabe sind sowohl die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch das Bundesamt für Wirtschaft und Außenkontrolle (BAFA).

Als förderwürdig werden vor allem Bauprojekte angesehen, die dem Klimaschutz dienen und Familien in Wohneigentum bringen. Außerdem werden Vorhaben gefördert, die mit Barrierefreiheit und altersgerechtem Wohnen in Verbindung zu bringen sind.

2. Welche Voraussetzungen müssen die Kreditnehmer erfüllen?

Damit eine Baufinanzierung gewährt wird, muss der Kreditnehmer einige persönliche und einige finanzielle Vorgaben erfüllen:

• Volljährigkeit
• Wohnsitz innerhalb des deutschen Staatsgebiets
• Bankkonto bei einem Finanzinstitut mit Sitz in Deutschland
• Regelmäßiges und sicheres Einkommen in ausreichender Höhe
• Positiver Schufa-Score, der die Bonität bestätigt
• Eventuell zusätzliche Sicherheiten

2.1. Welche Unterlagen sind einzureichen?

Obendrein verlangen die Finanzdienstleister einige Unterlagen. Um den Antragsprozess zu beschleunigen, empfiehlt es sich, die folgenden Dokumente bereitzuhalten:

• Gültiger Lichtbildausweis
• Lohn- und Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
• Letzter Einkommensteuerbescheid
• Selbständige und Freiberufler weisen ihr Einkommen über eine betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) oder mittels einer Gewinn- und Verlustrechnung nach
• Nachweise über weitere finanzielle Pflichten

Überdies sind einige projektbezogene Unterlagen, soweit vorhanden, vorzulegen:

• Kaufvertrag beziehungsweise Auszug aus dem Grundbuch
• Grundriss
• Katasterplan
• Baubeschreibung
• Exposé mit aussagekräftigen Fotos
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Bruttogrundflächenberechnung
• Aufstellung der Baunebenkosten
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Bebauungsplan
• Kopie einer Gebäudeversicherungspolice

3. Baufinanzierung bequem online beantragen

Ein Immobilienkredit richtet sich nach den Möglichkeiten und Bedürfnissen des Bauherrn und wird individuell angepasst. Der Kreditnehmer sollte systematisch vorgehen und die im Folgenden beschriebene Vorgehensweise einhalten.

3.1. Kassensturz und eigene finanzielle Leistungsfähigkeit ermitteln

Dabei werden außer der Miete alle monatlichen Ausgaben zusammengestellt, die den Lebensunterhalt sichern und die Lebensqualität auf dem gewohnten Niveau halten. Jährliche Verpflichtungen wie beispielsweise Versicherungen oder Steuerzahlungen sind auf den Monat umzulegen. Diesen Ausgaben wird nun das monatliche Einkommen gegenübergestellt. Der Differenzbetrag zeigt an, wie hoch die monatliche Ratenzahlung ausfallen darf.

3.2. Passenden Finanzdienstleister recherchieren

Die Suche nach einem Kreditgeber beginnt in der Regel bei der Hausbank. Oder es wird über Google ein passender Anbieter recherchiert. Allerdings kann es von Vorteil sein, einen spezialisierten Kreditvermittler über das Internet zu kontaktieren. Ein solches Unternehmen steht mit hunderten Banken in Verbindung und ist befähigt, schon kurz nach Eingang des Antrags eine Reihe infrage kommender Geldgeber aufzulisten.

3.3. Angebot auswählen und Baufinanzierung abschließen

Der Kreditnehmer wählt den für sein Anliegen am besten geeigneten Anbieter aus und lädt ein Antragsformular auf der Website des Kreditvermittlers herunter, das komplett und wahrheitsgemäß auszufüllen ist. Dieses wird zusammen mit den Kopien der benötigten Unterlagen hochgeladen.

Der Kreditgeber benötigt einige wenige Werktage, um die Angelegenheit zu prüfen. Üblicherweise wird während des Prozesses ein Videoident durchgeführt, um den Kreditnehmer zweifelsfrei zu identifizieren. Ist alles so weit in Ordnung, wird ein Kreditvertrag zugesendet. Dieser ist mit einer digitalen Signatur zu versehen und per E-Mail zurückzuschicken. Nachdem diese Formalitäten zur Zufriedenheit aller Beteiligten erledigt sind, wird die Kreditsumme auf das Konto des Bauherrn überwiesen.

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